明年3月存量房貸重新定價 換不換“錨”?如何換?

2019-12-30  來自: zz.house.ifeng.com 瀏覽次數:58

        12月28日,為深化利率市場化改革,進一步推動貸款市場報價利率(LPR)運用,央行就存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR發布了公告。公告稱,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。其中,商業性個人住房貸款定價基準轉換應在雙方協商一致的前提下,盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。業內稱,該政策表明,推動LPR應用的時間表明顯提前,利率市場化進程進一步加快,但不會給市場預期造成刺激影響。明年8月底前完成定價基準轉換。

 

        2019年8月17日,人民銀行發布改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制公告。央行有關負責人表示,目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準利率定價,不能及時反映市場利率變化,不利于保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革,人民銀行發布了〔2019〕第30號公告,推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。其中,存量浮動利率貸款,指的是2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。公告表示,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。


        記者注意到,定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。同時,已處于zui后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。具體來看,存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同zui近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等于原合同zui近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由zui近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。此外,金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時,可重新約定重定價周期和重定價日,其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期zui短為一年。如存量浮動利率貸款轉換為固定利率,轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定,其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同zui近的執行利率水平。


        業內稱調整后利于推進quan mian利率市場化,58安居客房產研究院首席分析師張波分析稱,央行宣布推進存量浮動利率貸款定價基準轉換,其目的在于更好地以市場化方式反映利率變化,由于按原有規定存量房貸利率依然按基準利率浮動的方式定期進行調整,本次調整之后將更有利于推進quan mian的利率市場化。張波指出,從政策來看,有兩點值得關注,一是針對存量貸款,貸款人可有選擇權,即可以選擇按LPR的方式或固定利率的方式進行轉換,有利于更好保障貸款人的權益,并推進轉換的有序進行;二是提供充分的轉換時間,自2020年3月1日到8月31日,轉換過渡期較長,可以保證轉換過程平穩進行。在接受新京報記者采訪時,新網銀行首席研究員、中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼分析稱,此次央行發布的第30號公告明確,自2020年1月1日起,各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同,這表明,推動LPR應用的時間表明顯提前,利率市場化進程進一步加快。實施存量浮動利率貸款定價基準轉換,加快和擴大LPR在存量貸款中的應用,使LPR quan mian成為貸款定價的基準,有助于更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用,使貸款利率能更及時反映市場利率變化,提升貨幣政策傳導效果,提高金融資源配置效率。


        董希淼指出,存量房貸定價轉換有兩種方式,無論是何種轉換方式,轉換后的房貸利率原則上不低于原有的利率,除非LPR下降(第一種方式)。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求,在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下,堅守“房住不炒”的定位,不向房地產市場發出錯誤信號,同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。而關于其他存量貸款定價基準的轉換,央行明確,借貸雙方按市場化原則,協商確定具體轉換條款?!邦A計初次轉換之后,存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變,這有助于推進轉換工作順利進行,也有助于保護借貸雙方的利益。為更好地服務實體經濟,貨幣政策保持穩健基調,加大逆周期調節力度,未來一段時間LPR仍有一定的下行空間?!?董希淼稱。此外,董希淼指出,借款人與銀行平等協商,采用LPR作為定價基準將可能是普遍的方式,這對借款人相對有利。通過這種市場化方式,有助于降低實體經濟的融資成本,更好為穩增長、穩就業服務。即便借款人與銀行協商轉換為固定利率,現有的同期限LPR仍可能是固定利率執行水平的重要參考。同時,這也體現了利率市場化原則,即利率定價相關事項由借貸雙方協商確定。


        克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出,政策本身是中性的,考慮了存量房貸雙方的利益,并規定存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變(加點可為負值),不會因此導致購房者利率上漲,這將是房貸利率今后的常態。從轉換后的效果看,張波指出,在流動性放松的大背景下,目前利率下行的動力較強,因此,轉換為LPR方式,大概率將在中短期內利于購房者,但從長遠來看,LPR本身體現出更強的市場化,因此整體房貸利率會更貼近于市場水平。兩種方案可選擇 業內稱不會給預期造成刺激影響。


        新京報記者注意到,此次調整后,有兩種方案供購房者選擇。一種是LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變,這種與當前的房貸利率方案相似;一種是固定利率。但需要注意的是,只能選擇其中一種,而且只有一次選擇機會,后續不能再次更改。那么,對普通用戶而言有何影響?諸葛找房副總裁苑承建指出,對用戶來說,固定利率長期確定,一方面,無法享受利率下行的紅利,另一方面,在利率上行時也可避免成本上升。第一種LPR為定價基準加點的方式,對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣,在利率上行時,還款金額也要隨之增加。就當前的利率市場環境來說,LPR大概率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案,可能是更穩妥且主流的方案。


        苑承建指出,如果轉換為LPR為定價基準加點的方案,加點是由當前用戶房貸實際利率與2019年12月份LPR(五年期以上為4.8%)差值確定的,且確定后不可更改。也就是說,如果當前房貸利率為基準利率上浮1.1%,則轉換后的加點是0.59%,轉換后的用戶的房貸利率變更為當期LPR+0.59%,這個加點就是用戶未來房貸合同有效期內實際執行的加點。“如果是選擇轉換為固定利率,轉換后的商貸利率要與當前執行的利率水平一致。轉換時間是從2020年3月1日至8月31日,但實際的執行時間是從2021年開始。也就是說,2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸,按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降,用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利?!痹烦薪ǚQ。苑承建總結稱,央行的這一方案,一次性解決了存量房貸利率定價轉換的問題,也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利,同時保持了房貸利率的穩定,不會給市場預期造成刺激影響。


        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進給記者舉例道,假如購房者小張原先買房時,是執行“央行基準利率×(1+浮動比例)”,當時是上浮10%,計算為4.9%×(1+10%)=5.39%,那么,現在根據(LPR基礎利率+基點)的計算公式,zui終的利率為4.8%+0.59%=5.39%。這意味著,改革前后,利率保持穩定不變,但定價公式出現變化。不過,嚴躍進提醒有兩點需要注意:第一,LPR每個月會變動,但購房者實際面臨的LPR是一年變一次,或30年變一次,這可以和銀行談,建議一年調一次;第二,基點一旦約定好,是不變的,其實和以前銀行的折扣概念差不多,過去折扣也是一旦談好,30年合同保持不變。同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,從長周期看,未來三到五年內,整個市場進入降息通道,但從短期看,現在只是LPR利率向下微調,這對普通老百姓房貸利率的影響不是太大。不過,不同城市的情況有所不同,在一線城市或強二線城市,從結構比例看,無論是成交套數還是成交面積,改善性需求或置換型改善性需求都占主導。基于此,張宏偉指出,單從一線和強二線城市看,由于大多數個人住房貸款都是二套改善住房,從結構角度講,單城市的住房平均貸款利率,或即時轉化成LPR之后的平均利率,應該會呈現出上漲趨勢。不過,這一上漲更多是結構性因素導致,而不是利率本身上漲。

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